万科这几年可谓特别难。从行业大环境来看，房地产市场调控政策持续收紧，市场遇冷，销售面临巨大压力。一方面，限购、限贷等政策限制了购房需求的释放，万科的项目去化速度减缓，库存积压增加了资金回笼的难度。另一方面，融资环境不断收紧，万科获取资金的成本提高、渠道变窄，在项目开发和企业运营方面面临资金链紧张的风险。同时，市场竞争愈发激烈，众多房企纷纷降价促销，万科在坚守品质与价格平衡的过程中，艰难探索适合自身发展的路径，应对不断变化的市场挑战。

万科的每一个动作都如同在聚光灯下，备受业界瞩目。

作者|一杭工作室

“客观来说，有压力。但能过关，这一关我们一定是闯得过去的。”

这是在去年3月的万科2023年度业绩会现场，万科集团总裁祝九胜为了重振市场信心所说的话。谁能想到，一语成谶。这句话如同一颗潜伏的子弹，在一年后击中了祝九胜本人，他迎来了职业生涯以来最大的舆论危机。

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祝九胜去公安机关走了一遭？

1月16日晚间，《经济观察报》突然爆出一个重磅消息：祝九胜已于1月15日被公安机关带走。消息一出，震惊各界，一时之间关于万科和祝九胜的讨论不绝于耳。

作为龙头房企之一，万科的每一个动作都如同在聚光灯下，备受业界瞩目。在业内人眼中，万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜，是万科的“财神爷”，凭借多年银行从业积累的丰富人脉与资源，他在金融领域为万科融资渠道多元化给予强劲助力，使得万科在行业艰难阶段仍能维持运转。

因此，祝九胜被带走的消息传开后，在投资者眼里无异于亮起了一盏刺眼的红灯，万科一大批债券的价格跟断了线的风筝似的开始暴跌，1月17日，深交所公告，“20万科08”盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过30%，盘中临时停牌。当天，万科A的股价也大跌，当日最大跌幅超过6%，截至收盘下跌3.63%。

这种急转直下的走势，让不少局内人彻夜难眠，不过，事情很快迎来了反转。1月17日凌晨，有消息称祝九胜本人在微信朋友圈更新了一则动态，转发旗下公寓品牌泊寓的一条消息，此举被视为祝九胜对传闻的回应。有心人注意到，17日当天《经济观察报》的相关报道已删除。

传闻不攻自破，但是市场对万科集团的担忧并没有就此打住，因为万科目前确实面临经营困局。更令人担忧的是，2025年的万科将迎来偿债“高峰期”。

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2025年的万科，能“过关”吗？

2024年的万科，已经有了深深的危机感。在“2024年目标与行动沟通会”上，万科郁亮用了12个字来形容万科的难：“特别难，也有解；特别好，才能活。”

为了“活下去”，万科在2024年积极进行自我调整，推出了“瘦身健体”等一揽子方案，果断断臂求生，同时，万科还积极推进大宗资产交易，并通过项目公司及旗下资产的抵押担保集中获得了大量银行贷款。

从拿地金额也可以看出万科的“求稳”方针。虽然早在2018年，郁亮就高举“活下去”方针，但是万科前几年在土地储备方面的动作却颇为豪放，其在2018、2019、2021年地产行业拿地总金额排行均位于前列。到了2024年，万科的拿地金额仅为103.3亿元‌，排名下滑至TOP24。

尽管万科已经很努力地“活下去”，但真正的风暴或许在2025年。在祝九胜被带走的传闻扩散之前，万科的股价就已然出现走低的趋势。截至1月10日收盘，万科A的股价收报6.69元，下跌3.74%。这说明在传闻之前，市场对万科的信任分就已经下滑。

从业绩层面来看，根据万科的2024年三季度报，2024年前三季度，万科实现营收2199亿元，同比下降24.3%；归母净利润更是亏损179.43亿元，同比下降231.7%。业绩的下滑与销售情况息息相关。前三季度，万科累计实现合同销售面积 1330.8 万平方米，合同销售金额1812.0 亿元，同比分别下降 26.8%和 35.4%。

在业绩不佳的同时，万科面临的偿债压力还在不断增大。2025年，万科将迎来偿债高峰，近期债券价格波动较大。Wind数据显示，万科一年以内到期的境内债务约326.45亿元。公开市场方面，2025年万科境内外累计到期债券共9只，总规模高达215.9亿元。

对于偿债压力，万科方面表示，针对2025年将要到期的公开债务，公司将全力以赴，从经营端和融资端等多方面筹集资金。并强调，将通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出以及持续争取融资资源等方式，确保能够应对相关债务的兑付。但是“伤痕累累”的万科，能否闯关成功，仍有待时间检验。