房企债券融资额持续下降,多公司推进债务重组
创始人
2025-05-12 14:07:41
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近年来,房企债券融资额呈现出持续下降的态势。这一现象背后,反映出市场对房企偿债能力的担忧以及行业整体融资环境的收紧。众多房企纷纷面临资金压力,为缓解债务危机,多公司积极推进债务重组。通过与债权人协商,调整债务结构、延长还款期限等方式,以期降低债务成本,改善财务状况。债务重组成为房企在困境中寻求生存与发展的重要举措,这不仅关系到房企自身的命运,也对整个房地产行业的稳定与发展产生着深远影响。


在房地产行业持续调整的过程中,房企债券融资额持续下降。

Wind数据显示,截至目前,以发行起始日统计的地产债发行规模接近1000亿元,但相对2024年同期下降超15%。自2020年地产债发行达到历史高峰后,2021年至2024年,地产债的发行规模逐渐下降。

业内人士指出,近年来,受市场销售承压、房企财务杠杆过高等因素影响,房地产行业信用风险事件有所增长,违约房企融资受到一定影响,并进一步对未违约民营房企的融资造成拖累。考虑到销售端仍有压力,2025年房企偿债压力仍在,但新增大量房企集中债务出险的可能性已不高。

房企债券融资额持续下降

近年来,在各项支持性政策加力并陆续落地的背景下,房企融资环境有望改善,但房企发债仍在下降。

Wind数据显示,截至目前,以发行起始日为准,今年以来房地产行业共实现债券融资988.43亿元,与2024年同期的1166.34亿元对比,下降了15.25%。

自2021年开始,房地产行业的债券融资逐年下降。数据显示,2021年至2024年,房地产行业发行的债券规模分别为7660.15亿元、6484.38亿元、6177.04亿元、5324.63亿元,分别同比下降3.68%、15.35%、4.74%、13.80%。

近年来,中央国有企业和地方国有企业是地产债发行的主力。数据显示,2024年,地方国有企业合计发行地产债3519.50亿元,占比达66.10%;中央国有企业合计发行地产债1431.50亿元,占比26.88%;公众企业合计发行地产债115.37亿元,占比2.17%;民营企业合计发行地产债240.25亿元,占比4.51%;外资企业合计发行地产债18.01亿元,占比0.34%。

2025年以来,中央国有企业和地方国有企业仍是地产债发行的主力,民营企业发债有所改观。数据显示,今年以来,民营企业发行地产债58.10亿元,占比为5.88%,与2024年全年相比有所提升。

需要关注到,受连续降息、融资企业结构和产品结构变化等因素影响,房地产行业债券平均融资成本明显下降。据证券时报记者梳理,今年以来房地产行业债券发行平均利率约为2.62%,与2024年房地产行业债券发行利率相比有所下降。

根据中证鹏元的统计,2025年房企到期债券余额3135.47亿元、回售余额2274.44亿元,其中3月、6月为偿债高峰。

对于房企发债融资持续减少的原因,中金公司认为,房企整体缩表背后是房价下行所驱动的经营规模收缩负向螺旋。房价下行环境中存货资产价值贬损,加之实际利率走高,即便融资条件较宽松,房企仍倾向于主动削减债务、对扩表投资更为审慎;前端拿地力度不足导致后续新推货量减少、销售表现走弱,企业自有现金流规模收缩进一步拖累投资,形成经营端紧缩负向循环;房价很大程度决定房企投资意愿,是驱动或打破该循环的核心变量。

多家房企积极推进债务重组

近年来,受市场销售承压、房企财务杠杆过高等因素影响,房地产行业信用风险事件有所增长,多家房地产企业积极借助债务重组及重整等举措,削减债务规模。

3月13日,世茂集团发布公告称,境外债务重组计划已于3月13日获得高等法院批准,并已达成所有计划条件。2025年2月份以来,多家房企的境外债重组迎来进展。2月19日,远洋集团境外债务重组香港协议安排获香港法院批准并已生效。此外,2月12日,龙光宣布约76.4%的同意债权人已加入整体CSA(整体债权人支持协议),意味着龙光境外债务重组也已取得初步成功。

据东吴证券研究,房企的整体债务解决方案通常包括债务重组和重整等方式,其中境外重组包括展期、新债券/贷款置换、强制可转换债券、降票息等多种选项,境内债务重组过往以展期为主,后续有望借鉴境外债重组方案加大削债比例,相较于债务重组,重整涉及债务不仅包括公开市场债券等,还可包含总包及分包供应链等各类的应付款、商票等。

东吴证券认为,2025年或迎来房企的债务重组高峰,部分房企有望通过债务重组度过短期现金流危机。短期现金流压力得以缓解后,中长期房地产公司仍需依靠自身实现稳定经营并逐步增长,而具备优质商业资产以及多元化布局的房地产公司,有望率先通过其多元化策略及资产运营能力实现经营修复,并借助REITs重启融资通道。

中金公司表示,通过债务重组实现总负债体量压缩是已出险房企走出经营困境、改善产业链流动性、更好落实保交付、保障债权投资人利益等的必要途径,加之经过市场交易债权成本已显著降低,境内、外重组落地有望更加顺畅。

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