《武汉“商改住”：构建房地产发展新模式》

在房地产发展的转型关键期，武汉的“商改住”举措为加快构建新模式打开了新思路。“商改住”意味着将商业性质的建筑部分转变为居住用途。这一举措是基于城市发展的多元需求应运而生。一方面，能有效盘活商业地产的存量资源，避免资源闲置浪费。另一方面，增加了住房供应的多样性，一定程度上缓解住房供需矛盾。对于城市的规划与布局而言，这有助于优化功能分区，让城市空间得到更合理的利用，在适应市场变化的同时，为房地产行业注入新的活力，推动其向更健康、可持续的方向发展。

　　11月29日，武汉8宗地块挂牌成交，成交总金额达20.48亿元。其中，P（2024）112号地块由御江轩（武汉）房地产开发有限公司以楼面价1.95万元/平方米竞得。据企查查，御江轩（武汉）房地产开发有限公司为华润置地旗下公司。

　　P（2024）112号地块，曾是武汉长江中心B2地块。本次土地拍卖前，该地块由武汉政府收储，对其土地属性由商业改为住宅后，重新挂牌出让。这也是武汉首宗已出让地块商改住重新挂牌的地块。

　　“武汉此举开创了全国盘活存量的先河。”一位武汉房地产市场专家说，当前，已建或在建商办物业规模过于庞大，供需失衡，盘活商办存量资产迫在眉睫。“武汉的积极探索，无疑是为‘商改住’模式打开了新思路，更利于城市良性、均衡发展。”

　　全市“商改住”项目“开花”

　　盘活城市优质空间资源

　　据土地拍卖信息显示，P（2024）112号地块建筑面积6.5万平方米，土地用途包括住宅、公共服务，住宅建筑高度控制在170米，配备0.12万平方米图书馆。而调规前，该项目原是长江中心B2地块，为280米超高层商办楼，计容建筑面积约14万平方米。

　　华润置地武汉相关负责人告诉记者：“‘商改住’后容积率下降，相比商办类产品，高端住宅拥有更好的市场前景，更利于所在区域的良性、均衡发展。”

武汉市武昌滨江商务区长江中心综合体效果图。

　　记者获悉，目前，武汉市各级相关部门正在积极协调联动，加快推进全市各城区10余个“商改住”项目。这些项目有：武昌区保利维塔项目、硚口区复星外滩中心、汉阳区金茂方岛A3、汉阳区卓越大江项目、青山区阀门厂地块、青山区滨江双子塔地块、江岸区中美大都会二期地块等。目前，这些项目正处于调规公示中或已完成调规公示，甚至还有些项目即将出现在土地出让的清单里。

　　武汉复星外滩中心项目是位于武汉汉正街中央文化服务区的大型城市综合体，也是城市地标建筑。根据武汉市硚口区人民政府的申请，拟对其辖区涉及A050801管理单元局部用地控规导则进行修编。该控规调整涉及武汉复星外滩中心A1、A2、A3三个地块。

武汉复星外滩中心项目规划修改方案截图。

　　另外，为促进房地产市场止跌企稳，武汉市加快了运用央行再贷款收储存量商品房用作保障性住房，积极消化市场库存。

　　“我们汉阳的项目已得到了武汉国企平台收储，目前收储资金6亿多元已经到账。”一位头部房企武汉负责人充满信心地说，存量商品房收储与“商改住”不断推进，会有越来越多的各类存量项目盘活重生，武汉房地产市场筑底回暖指日可待。

　　“商改住”全国推行

　　武汉率先探索优化存量关键出路

　　当前，很多项目多年前规划的商业指标过高，与目前的市场需求出现错配，这一现象全国很多城市都普遍存在。空置率的长期高企会占用企业大量资金，但价值却没能得到有效的激活。因此，解决库存盘活问题尤为迫切，必须要对商办类项目进行科学合理的调整。

　　为支持盘活存量土地，积极稳妥化解风险。今年5月，自然资源部、国家发改委发布《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》。湖北省住建厅联合省财政厅等部门印发了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。

　　5月6日，武汉就已发布《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，对存量商办类开发用地和在建项目，按照规定程序推进“商改租”“商改住”。在每一轮调整政策时，武汉都表现精准，且是排头兵。

武汉楼市政策截图。

　　记者搜索发现，包括上海、深圳、杭州、长沙等地，都出台过“商改住”相关政策。在业内人士看来，“商改住”的推行，一方面可以盘活存量商办用地和物业，提升资产价值；另一方面又可以为城市解决商办去库存的问题；还能缓解城市的住房需求、增加保障房的供应。

　　政企携手积极推动

　　科学规划回应美好生活所需

　　为践行人民城市的理念，更好地为人民提供高品质的工作居住空间，武汉市政府相关部门深入调研市场，充分评估各区域产业发展与消费需求，着手创新性地推进“商改住”。

　　“在经历充分调研后，政企一致认为，将武汉长江中心B2地块进行‘商改住’，更有利于项目盘活，化解风险。”华润置地武汉相关负责人表示，在项目“商改住”的过程中，武汉市武昌区政府高度重视，由区委书记牵头负责成立工作专班，形成专项工作机制，每天专项调度。武昌滨江管委会作为对接窗口，统筹协调市局各个部门，和企业实时联动，形成合力。深入研究听取多方意见，集中力量攻坚克难，高效率解决了土地分宗、稳评、调规等关键卡点问题。

　　“在配置市场资源时，政府有所为、也有所不为，武汉市相关部门这次商改住，做得特别好！”一位业界资深人士深表赞叹。

　　在采访中，武汉多位专家均表示，本轮武汉推进“商改住”，可加速盘活城市存量土地资源，降低企业投资风险，从而实现城市、企业与市场的多赢，进一步回应老百姓对美好生活的需求。（记者 唐婕）