《别墅拍卖流拍现象背后的思考》

一次性拍卖32套别墅，然而竟有15套流拍，这一现象颇为罕见。或许是市场需求与供给之间出现了严重的错位。一方面，可能是别墅定价过高，超出了大多数潜在买家的预算范围，在当前经济环境下，购房者对价格更为敏感。另一方面，这些别墅的地理位置、配套设施等自身条件或许存在短板。也许地处偏远，周边缺乏必要的商业、教育、医疗资源，又或者是别墅的户型、风格不符合当下的主流审美与居住需求，多种因素共同作用，才导致了这一令人诧异的结果。

32套别墅一次性上架法拍，深圳大鹏新区麓湾居的法拍房源近期引起市场的关注。

据阿里法拍平台，大鹏新区麓湾居近期在阿里法拍平台集中上架32套别墅，上述别墅分别在不同时间段进行拍卖，其中一拍别墅20套，二拍别墅12套，最低起拍价978.77万元，总起拍价达6.26亿元。

图片来源：网页截图

6月14日10点，麓湾居15套房源结束法拍，但遗憾的是，当日法拍的15套房源全部因无人竞拍而流拍。

截至目前，阿里法拍平台仍有17套麓湾居的别墅等待法拍，其中5套房源为一拍，起拍价相较于评估价约打了8折；另外12套房源均为二次法拍，起拍价相较于评估价打了约6.5折。

别墅法拍在深圳并不是什么稀罕事儿，但一次性法拍32套的“大单”却并不常见。

麓湾居开发商为三科控股集团有限公司，成立于1996年，总部坐落于深圳大鹏新区。据官网介绍，公司以建筑、市政为龙头，房地产为支柱，涉足工程顾问、酒店管理、物业管理等业务。

本次上架法拍平台的32套别墅房屋的权利人均为三科控股集团有限公司，即是该项目开发商自持的产品。

而麓湾居别墅被法拍的背后，是开发商由于债务问题引发的资产拍卖。据天眼查，三科控股集团目前共有9条被执行人信息，被执行总金额共5.91亿元。

从本批次法拍房源的裁定文书中可以看到，三科控股集团与中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司以及厦门国际银行股份有限公司珠海分行之间分别具有公证债权与借款合同纠纷案件。因三科控股集团逾期未履行义务而被申请变卖房产以清偿债务。

公开资料显示，麓湾居位于龙岗区葵涌街道溪涌村，项目建筑面积约48000平方米；占地面积约78682平方米；容积率≤0.61；土地使用年限70年；项目为度假型别墅社区，由98套别墅和238套小户型公寓组成，产品类型包括独栋、双拼、联排、公寓。

深圳房地产信息网的资料，该项目的开盘时间是2015年，至今已有近10年的时间。

据证券时报报道，在深圳，顶豪向来不缺乏购买力，哪怕在法拍市场，热门片区豪宅房源同样受到追捧。此前，多套位于南山区的半岛城邦等知名“网红”豪宅法拍房最终都被成功拍出。

与普通法拍房相比，深圳豪宅法拍房市场更被市场所关注，而且豪宅的价差更大，似乎更能吸引一些投资者。有参与过千万元以上豪宅法拍的购房者对记者表示，相比二手房市场，刚改用户可以用同等预算买到性价比更高的房产。豪宅购房者，也可以在法拍市场买到二手房市场上稀缺的优质房产。

不过，据深圳同致诚评估今年一季度法拍数据显示，2024年一季度深圳法拍房一共挂拍1465套，挂拍建筑面积约57.80万平方米；成交397套，流拍1068套，深圳法拍房流拍率约72.90%，流拍率不断走高。

有分析人士表示，高溢价并不代表这些豪宅的实际价值，市场参与者需要谨慎对待。在法拍市场中，尤其是对于豪宅等高价物业，需谨慎评估市场情况和自身投资能力，避免因盲目追逐而导致投资风险增大。

另据中指法拍数据库监测，2024年一季度全国法拍市场挂拍各类法拍房拍品数量累计21.9万套，累计成交拍品数量约3.8万套。同时，累计拍次29.15万次，成交3.8万次，成交率13.1%。拍品成交折价率74.14%，平均成交拍次1.62次，成交平均时长24天。

（来源：每日经济新闻综合阿里法拍平台、证券时报）