《取消公摊后物业费、税费计算的探讨》

取消公摊面积是房产领域的一个重要变革话题。当取消公摊后，物业费和税费如何计算备受关注。专家指出应按套内面积计算。就物业费而言，以往包含公摊面积计费，如今按套内面积计算，能使业主对物业服务的付费与实际使用的室内空间关联更紧密，更加公平合理。在税费方面，按套内面积计算也避免了因公摊面积带来的计价复杂和可能的不合理之处。这一改变反映出房地产相关费用计算朝着更精准、更贴合业主实际权益的方向发展，有助于进一步规范房地产市场的收费体系。

购买100平方米的房子，实际使用面积就是100平方米——这是许多购房者的梦想，如今，“取消公摊”正逐步从“民间呼声”落地为现实。

一周之内，已有两城宣布要推进“取消公摊”。有房地产研究专家对第一财经表示，应该把取消公摊作为2025年房地产业的一项重要工作，这对于保障购房者权益、提升购房信心以及促进2025年房地产“止跌回稳”有积极作用。

随着取消公摊政策的推进，网友们也纷纷关注起税费、物业费等与房屋相关的费用未来该如何计算。专家表示，如果最终网签和交易都是按照套内面积计算，那么税费、物业费也应该相应按照套内面积来计算，“取消公摊”将对房地产行业的固有模式构成冲击，需要新的配套政策来支持。

多城官宣将取消公摊

又有一城在房地产新政中提及“取消公摊”。

根据河北省张家口市住房和城乡建设局官网，12月17日，该局联合张家口市自然资源和规划局、张家口市数据和政务服务局、张家口市财政局共同印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》（以下简称“通知”），其中共提出十四条房地产新政。

在第五条中，上述通知明确，张家口将鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”，落实责任单位为张家口市住建局、市税务局、市自然资源和规划局、市市场监管局和市城管执法局。

一周之内，已有两城宣布要推进“取消公摊”。就在7天前，湖南省衡阳市宣布，自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积（专有建筑面积）计价销售；房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据；房地产开发企业在销售前应当详细公示楼盘共同部位的具体分摊情况。

“取消公摊”的呼声由来已久，2024年，随着多城发布新政提及取消公摊或按套内面积计价，部分地区的购房者有望迎来真正的“零公摊”时代。

今年最早宣布商品房应该按套内面积计价宣传销售的城市是广东省肇庆市，2024年4月30日，该市要求各房地产开发企业、房地产经纪机构从2024年5月1日起，应当对每套商品房进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内面积单价保持一致。

9月4日，湖南省湘潭市在发布房地产新政“18条”时，其中一条也提到要优化住房销售方式，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

一般来说，我国商品房销售中普遍附加了“公摊面积”，公摊比例在15%-25%之间，有些超高层楼盘的公摊比例甚至高达40%-50%。然而，商品房到底公摊了哪些面积，却一直是一笔糊涂账。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示：“现在所说的‘取消公摊’是指在购房交易环节取消对公摊面积的附加计算，并非指将小区的楼梯、绿化、过道等公摊部位取消，该有的还是会有。”

在2024年的年尾已有两城官宣推进取消公摊，对接下来的楼市走向将产生怎样的影响？严跃进表示，考虑到衡阳、张家口相继发布明确的政策，其认为应该把取消公摊作为2025年房地产业的一项重要工作，这对于保障购房者权益、提升购房信心以及促进2025年房地产“止跌回稳”有积极作用。

对于“取消公摊”，严跃进持积极看法，他认为，虽然公摊部分的房价肯定会最终转移到套内面积的计算上，导致房屋单价上升，但这能给购房者呈现更直观的房价，房屋买卖将会更加公开透明，所买即所得，这也更加符合“好房子”的理念。

“房子是否舒适，面积大小占据重要因素，未来消费者购买100平方米的房子，住进去实际面积就是100平方米，这就是舒适的体现，这就是好房子的体现！”严跃进说道。

物业费、税费未来该怎么计算

多城推进取消公摊，受到了大部分网友的欢迎。

有网友给第一财经留言表示：“公摊问题的本质在于不透明，形成了一个模糊空间，中介、物业都可以利用这个模糊空间收获额外利益。”

也有很多网友在为取消公摊“鼓掌”之时提出了自己的困惑：目前房屋使用建筑面积计价已经有相当长的历史了，围绕房屋还有税费、物业费等过去也普遍以建筑面积计价，未来若取消公摊了，这些费用又该怎么计？

“如果最终网签和交易都是按照套内面积计算，不动产权证上也是套内面积，那么税费、物业费肯定也是应该按照套内面积来计算。”严跃进表示。

他认为，这也会催生出不少新问题，对行业固有模式构成冲击。“比如物业费如果以后开始按照套内计算，那物业费逻辑上应该会涨价，但现在想要涨物业费也不是那么容易的，所以这对整个房地产行业，从拿地开工到后面房子的预售、交付，再到物业管理，都要有新的配套政策。”

镜鉴咨询创始人张宏伟也认为，如果未来房屋交易是按照套内面积计价的，那毫无疑问税费、物业费也应该以套内面积征收，不应该出现网签交易按照套内面积、物业费和税费征收按照建筑面积的情况。

“除了税费、物业费，还有其他跟房子相关的所有费用，比如北方还有取暖费，这些费用都应该遵循交易过程中网签合同核定的套内面积。除非购房合同中另有规定，而且房产证中既标明了建筑面积、也标明了套内面积，那么可能还有一些灵活选择的空间。”张宏伟对记者说道。

张宏伟还提醒，现在市场上出现了得房率超过100%的房子，实际使用面积甚至超过了建筑面积，那么从利益驱动的角度来说，未来也可能出现物业公司要求按照实际套内使用面积来收取物业费的情况，这样就能征收到更多的费用。“这就要看收费方如何去衡量和选择，现在市场比较低迷，一般来说都会采取相对优惠的那个措施，有利于照顾市场情绪。”

张宏伟表示，从更长的时间范围来看，可能会有少数几个城市率先试点，采取套内面积计价、套内面积征收费用的方式，从政策、技术层面都做好准备后，未来再进行大规模推广。